BLOG

ブログ挑戦　12/365
不動産投資
キャピタルゲインで儲ける
 
不動産投資での儲け方は２つある。インカムゲインとキャピタルゲインだ。不動産投資は基本的には、長期保有のインカムゲイン狙いが大事だと思う。ロバキヨも言っている。基本的には、売らない。銀行返済を続けながら、残債を減らすが、土地建物の価値を上げていき、含み益を作るのがセオリーだ。しかし、キャピタルゲインのチャンスもある時があるし、そのタイミングも人それぞれある。今回はそのキャピタルゲインに深掘りする。
 
やり方は簡単。【安く買って、高く売る】だ。ただし、実践するのは勇気もいるし、行動力もいるし、経験や直感力も必要になる。自分の今のスキルや、これからつけるスキルを考慮して狙って欲しい。
 
安く買う方法。
安くかえば、それだけで勝利です。安さの程度、保有スキル、売却スキルにもよるが。例えば、相場1000万円の戸建を100万円で買うのか？500万円で買うのか？700万円で買うのか？だと利益額はかなり違う。同じ安い、でも随分と違う。恐らくこのケースは日本中にたくさんあると思う。空き家問題で、タダみたいな戸建、不動産たくさん溢れかえっている。見つけるのもインターネットの発展のおかげで、たやすい。
 
インターネットで見つけて、48000円で買った24戸の戸建も空き家だった。それもかなりボロい。笑。間違いなく、オバケが出そうな。誰も住まないだろうと誰もが思いそうだ。屋根は落ちている。床も落ちている。窓ガラスが無い。草ボーボーだ。ドアの鍵が無い。畳は腐っている。電線が切られている。屋根は塗装が剥げている。リフォームできるのか？貸せるのか？売れるのか？と不安になる。しかも、買ったら毎年、固定資産税を払う義務を背負わされる。安いけども、めちゃくちゃなリスクが見えて来る。通常の大家さんなら、見つけたとしても、ここで諦める。安く買ったとしても、敗戦もありえる。北海道滝川市の物件であった。僕には、明確な貸せる自信、売れる自信があった。だから、現金即決買いした。
 
貸せる自信は？
不動産投資では、貸せる自信は非常に大事だ。綿密なマーケティングやヒアリングでさらに自信をつける。リフォームをどの程度、どのデザイン、仕様で、家賃はいくらで貸せるか？その家賃だと、購入時総額利回りは何パーセントで、売却想定時で何パーセントの利回りで売れるかを試算します。そのバランスを考えるのです。その物件の24戸の戸建は、2LDKから4LDKで、相場だと駐車場料金2台分を含めて、40,000円から60000万円くらい。市街地の中で戸建の多いファミリー居住エリア。家賃は平均5万円で、想定満室時家賃年収が1440万円。リフォームをすれば、入居付け、リーシングは困らないと判断。近くにアパマンショップもあり協力的だ。貸せる自信が湧いてきた。家主のリテラシーは低いエリアだ。そもそもリフォームしてあるアパートは稀だ。ワクワクしてきた。
 
売れる自信は？
不動産投資では、売れる自信は大事だ。基本的には長期保有スタイルで良いと思う。特に新築は。こういった中古不動産は出口を必ず意識した方が良いと思う。今売ったらいくらか？10年後売ったらいくらか？20年後売ったらいくらか？もし、大不況が来たらいくらで売れるか？いくつかのシナリオを想定することが大事だと思う。この案件は、長期保有より、短期保有もしくはすぐに売却を想定しました。
 
すぐ売却は、何故か？
1 現金購入だということ、
2 ボロアパートなので、入居者が入ったとしてもクレーム修繕がかなりくる心的コストの負担増予想と、
3 地方遠隔地で、束縛時間の負担増コストが予想、
4 良い投資案件が入ってきている状況で再投資に使いたい、が理由です。
 
売却金額は？売れる自信の根拠は？
 
年間家賃が1440万円だと、利回り15%なら9600万円、20%なら7200万円、30%なら4800万円で売れるかもとニヤける。おっ〜〜！すげ〜ぞ。電卓をたたくだけで妄想爆発💥次にどうやったら、売れるかな〜？と。この現地見たら引くしな〜。ん〜と。
 
考えた作戦は？
1 中古戸建ではなく、収益不動産として売ろう。利回りで売ろう。健美屋を利用しよう。ボロ戸建不動産投資している人がたくさんいる。みんな利回りボロ戸建を、10%から20%で買っている。都心の人達から見たら宝物。
2 ボロすぎるから銀行融資とは無縁で売ろう。
3 24戸を一体ではなく、バラ売りしよう。そうすれば現金客が買う。ちょうど土地は大きく、間口が広く10つに分けれた。7200万円で売るより、720万円を10区画で販売する。　
4 リフォーム費用負担条件付きで売ろう。買主のリフォーム費用負担を減らそう。
5 リフォーム費用負担は1戸あたり、100万円にしよう。100万円あれば、なかなか綺麗にできる。24戸なら2400万円だ。
6 僕はリフォームも何もせず、文筆予定図を書き、リフォーム費用負担、戸あたり100万円。で利回り20%なら、鬼のように売れるだろう！ニヤニヤ。
7 直ぐに売れれば、その浮いた時間、労力、増えたお金でさらに投資ができる。
 
結果は？
10区画で、平均720万円で、リフォーム費用負担条件付きで、利回り20パーセントで、購入決済と同日日に健美屋に載せ、売り出しました。
トゥルルル〜トゥルルル〜、電話が鳴り止みません。問い合わせ件数230件。メールでもガンガン問い合わせがきました。そして、買い付け書、買い付け書の山。でも、1区画ごとが多かったので、
 
作戦変更。
5区画、もしくは10区画まるごと現金月内決済を最優先しますと、問い合わせ者全員に告知しました。そうしたら、5区画申し込みが4件。もう少しだ。平均3600万円の買い付けだ。うまくいけば、7200万円でリフォーム負担が2400万円。2回契約決済をしないといけないな〜。粗利4800万円。みんな、現地を見に来て、リフォーム業者と見積もりをとったりしてました。問い合わせはさらに増えてきました。
 
そして、また作戦変更
またまた、再条件を告知しました。10区画、24戸まとめてリフォーム無しなら。利回り30%、4800万円でよいよ、月内現金決済、手付金は7日以内条件。そうして道外の個人大家さんが、4800万円を現金で買っていったのでした。購入から売却決済まで約6ヶ月。
 
高く売れた要因は？
1 現地から遠い人から見たら、宝物。利回り20%戸建。
2 まずは、認知されること。健美屋で、バラ売り作戦。
3 過熱感の演出　ライバルがいると買いたくなる。
4 手間暇拘束時間を最小限に、利益を最大限に。
不動産投資は単純に物を買って、売るではない。
成功の方程式はほぼほぼ無い。
大量行動からくる洗練された知恵。
実践を繰り返す中での、ヒラメキ。
がキャピタルゲインを作ってくれる。
☆ 地方の空き家は夢がある。地方創生によい。
☆ 不動産投資には、勇気、行動、経験、直感が必要
☆ キャピタルゲインは欲しいですか？
 
 
厳しく、優しいコメントがある方はこちらにコメント頂けると幸いです。